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      Esta seção, com atualização mensal, é destinada à reprodução de artigos jurídicos de interesse geral.
      As opiniões apresentadas nos artigos não refletem, necessariamente, a posição do escritório ou de seus membros, mas apenas de seu respectivo autor.

1. Preparem seus estilingues!

2. Responsabilidade do construtor pela obra irregular

3. Barulho em apartamentos pode ter origem em defeito de construção

4. Destruição de imóvel por inquilino acarreta indenização para o locador

          Os recentes efeitos da crescente violência que assola nosso país estão a levar a maior parte de nossos compatriotas à mais completa indignação.
          No entanto, em meio ao choque diante da barbárie, a Ordem dos Advogados do Brasil, a Procuradoria Geral de Justiça de São Paulo e o Tribunal de Alçada Criminal anunciam uma campanha de desarmamento. Informam, mais, que será encaminhada ao governador proposta de decreto que proibirá a concessão e a renovação de portes de armas (cfr. Folha de S. Paulo, 16.8.96. p. 3-3).
          Eu não sei quanto aos cidadãos comuns, mas os criminosos, por certo irão aplaudir a medida. Afinal, já era hora de se colocar fim à insubordinada atitude de certas vítimas rebeldes que não os deixam trabalhar em paz.
          Tal orientação deve ir ao encontro dos anseios de igrejas e de outras entidades que pregam a política da não-reação, especialmente daquelas que se esquecem dos deveres humanos ao conduzirem sua luta em favor dos direitos destes.
          De outro lado, a polícia, já enfraquecida pela falta de recursos, é incumbida de tarefas mais importantes, como a de fiscalizar rodízios instituídos por normas inconstituicionais.
          Agora, quem quiser defender-se dos ladrões vai ter de fazer uso de outros meios de intimidação. Eu, por exemplo, preocupado com o problema, já me inscrevi num curso de estilingue.
          Mas, pensando bem, vou desistir do curso. Pra que tanta violência? Pra que reagir? Acho que vou comprar um punhado de medalhas para condecorar o próximo ladrão que encontrar. Afinal eles já são os donos da cidade, não é mesmo?
          Começo a me sentir ultrapassado nos meus ideais de advogado. O negócio é prestigiar o conformismo e a passividade. Reagir? Jamais! Vamos desarmar o cidadão. Armas... só para o ladrão!

São Paulo, 19 de agosto de 1996

Waldir de Arruda Miranda Carneiro

 (Pub. in Ruim com a lei, pior sem ela, Ed. Frase, 1997, São Paulo, pp. 17/18)

“Desde que a falta de solidez ou de segurança da obra apresente-se ‘dentro de cinco anos’ de seu recebimento, a ação contra o construtor e demais participantes do empreendimento subsiste pelo prazo prescricional comum de vinte anos, a contar do dia em que surgiu o defeito (RF 127/433, 178/789 e 275/352)” (Hely Lopes Meirelles, in Direito de Construir, São Paulo, 1987, Revista dos Tribunais, p.244).

       O artigo 1.245 do CC (Código Civil) estabelece que "nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis, o empreiteiro de materiais e execução responderá, durante cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho".
       Há pelo menos duas questões interessantes, que decorrem do exame desse dispositivo legal. A primeira é relativa ao limite temporal da responsabilidade do construtor. A segunda diz respeito ao limite material.
        Os cinco anos aos quais se refere o mencionado artigo é considerado como o prazo de garantia da obra.
        A ação para reclamar a responsabilidade do construtor, contudo, não prescreve com o lustro, mas sim ao final dos vinte anos estabelecidos no art. 177 do Código Civil.
        Tal qual a Lei do Carma - que persegue os autores das suas transgressões em vidas futuras - a responsabilidade do obreiro o persegue por longos vinte anos, desde que a imperfeição relativa à solidez ou segurança da construção tenha se verificado no prazo do art. 1.245 do CC.
       Esse, aliás, o entendimento predominante nos tribunais: “Comprovado o nexo da culpabilidade, responde o construtor pelos vícios da construção e o prazo do art. 1.245 do CC em caso que tal é de garantia da obra, sendo que o demandante que contratou a construção tem prazo de vinte anos para propor ação de ressarcimento, que é lapso de tempo prescricional” (REsp. 41.527-6-SP, 3ª T do STJ, j. 22.3.94, rel. Min. Waldemar Zveiter, RSTJ 62/393). Em igual sentido: RSTJ 23/402, Bol. AASP 1.708/243.
        Por outro lado, no que diz respeito ao aspecto material, a expressão "solidez e segurança" da obra, constante no art. 1.245 do CC, não estreita, como numa primeira análise poderia fazer parecer, a responsabilidade do empreiteiro, apenas aos aspectos estruturais da obra, propriamente ditos.
        Como ensina Pontes de Miranda, a amplitude é bem maior: a solidez liga-se ao que se construiu, isto é, ao objeto. A segurança concerne ao sujeito, não obstante a causa haja de se encontrar na construção. Desse modo, se, por exemplo, uma construção não oferece condições de higiene e saúde aos seus moradores, nela está presente o defeito relativo à segurança (cfr. RJTJRGS 114/375. No mesmo sentido: RSTJ 59/284).
       Como se vê, ao contrário do que se pensa comumente, não é pequena a responsabilidade do construtor, empreiteiro ou incorporador, fato que se por um lado onera sobremaneira os ombros daqueles que investem na seara da construção civil, por outro, contribui - de modo bastante salutar - para elevar a qualidade e credibilidade desses serviços.

São Paulo, 29 de fevereiro de 1996

Waldir de Arruda Miranda Carneiro

 (Pub. in Ruim com a lei, pior sem ela, Ed. Frase, 1997, São Paulo, pp. 29/30)

    Ter um vizinho barulhento é, certamente, problema que atormenta, ou já atormentou, a maior parte das pessoas que vivem em centros urbanos adensados.

    O que pouca gente sabe, contudo, é que, mesmo vivendo em grandes cidades, ninguém está obrigado a suportar esse tipo de incômodo.

    A solução jurídica, via de regra, se encontra nas disposições relativas ao uso nocivo da propriedade (Código Civil, art. 554), dado que, na maior parte dos casos, o excesso de ruído se origina na má utilização de propriedades vizinhas.

    Como já salientou o saudoso advogado BIASI RUGGIERO, “ninguém pode usar a propriedade de modo nocivo. Provado que o mau uso da propriedade vem ultrapassando os limites toleráveis da boa vizinhança, tem o proprietário ou inquilino o direito de socorrer-se do judiciário para fazer cessar os atos prejudiciais ao convívio social. A convivência, nos tempos atuais, impõe aos vizinhos respeito mútuo, obrigando-os a observar normas que regem os princípios de boa vizinhança” (Questões Imobiliárias, Saraiva, São Paulo, 1997, p. 115).

    Porém, com cada vez maior freqüência, ocorrem casos nos quais as pessoas, julgando-se encontrar diante de um problema de mau uso da propriedade vizinha, estão, na verdade, frente a um grave defeito de construção, consistente na falta de isolamento acústico adequado ao tipo de imóvel que utilizam.

    Tal situação tem se tornado comum, principalmente, com o advento de novas técnicas construtivas que permitem obter, com cada vez menos material, igual solidez à que era alcançada nas edificações de outrora.

    Preocupados apenas com a estabilidade da edificação, e com a economia de recursos financeiros, principalmente nos edifícios de apartamentos, descuram-se os construtores modernos quanto ao isolamento acústico que cada prédio deve prover.

    A negligente atitude, porém, reclama austera repreensão, dado que privilegia o interesse econômico dos responsáveis tanto pelos projetos como pelas respectivas execuções das edificações, em detrimento do sossego, saúde e segurança de muitos que, por não saberem exatamente a gravidade dos males a que estão expostos, acabam por se resignar diante do problema.

    Atento a esse estado de coisas, bem já constatou JOÃO GUALBERTO DE AZEVEDO BARING, arquiteto responsável pela área de acústica em edificações no Instituto de Pesquisas Tecnológicas (IPT), que “tendo ouvido falar algumas vezes em ‘conforto acústico’ muitos colocam o assunto no plano do bem-estar supérfluo, esquecendo-se que por falta de cuidados acústicos, parcelas expressivas das nossas populações podem estar trabalhando e repousando em circunstâncias adversas. O prejuízo ao desempenho e à saúde dessas pessoas está sendo simplesmente abstraído pelos que confundem ‘conforto acústico’ com ‘salubridade acústica’” (Isolação Sonora de Paredes e Divisórias, artigo pub. in A Construção São Paulo, São Paulo, n. 1937, pp. 19/24, ed. de 25/3/1985).

    No mesmo trabalho, em severa crítica à má utilização dessas técnicas construtivas modernas, o autor aponta o crescimento do número de apartamentos construídos com materiais mais leves nas vedações, paredes e lajes, para aliviar fundações e diminuir custos, implicando um isolamento sonoro abaixo dos valores recomendados. No caso dos dormitórios – desabafa – a preocupação com a acústica do projeto praticamente inexiste. “Isso predispõe ao surgimento de conflitos entre vizinhos, quando têm atitudes antagônicas com respeito a sons e ruídos intrusos e, no mais das vezes, quando têm atividades desencontradas, como trabalhar à noite, por exemplo” (ob. e loc. cit.).

    Na atualidade, verifica-se que essa situação só se perpetua por conta da inércia de suas vítimas que, ignorando os recursos que o aparelhamento jurídico lhes disponibiliza, incluindo nestes as exatas regras legais a respeito, acabam por imaginar-se equivocadamente impotentes para exigir responsabilidade de quem a tem.

    Porém, diante das avançadas normas sobre poluição sonora, é perfeitamente enquadrável como defeito de construção um isolamento acústico inferior aos limites traçados pela NBR (Norma Brasileira Registrada) 10.152 da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas).

    De se notar que a necessidade de observação da NBR 10.152 decorre de norma de âmbito federal (Resolução 1/90 do CONAMA), havendo Estados e Municípios que estabelecem limites mais estreitos, como ocorre na cidade de São Paulo, na qual a Lei 11.804/95, art. 2º, manda respeitar NBR 10.151, que chega a considerar como nocivo à saúde um nível superior a 30 dB(A) em ambientes internos de zonas estritamente residenciais, para períodos noturnos com janelas fechadas.

    Nem se diga que neste ou naquele caso concreto o construtor teria respeitado as normas municipais no que concerne à espessura de lajes, paredes e especificação de materiais, e que isso excluiria sua responsabilidade. Tal conclusão não se sustenta. O que conta, em matéria de transmissão sonora, é o resultado final da edificação. Se há transmissão de ruído entre uma unidade e outra, ou entre o ambiente externo do edifício como um todo e o interno, a ponto de perturbar o sossego, a saúde ou a segurança de quem habita qualquer delas, segundo os limites legais vigentes, há defeito de construção, não obstante o empreiteiro possa ter construído uma laje ou parede duas vezes mais grossas do que exigido pela municipalidade.

    Não se deve esquecer que a responsabilidade do construtor pela segurança da obra (que inclui a salubridade da edificação) é expressamente prevista no Código Civil (art. 1.245), encontrando suporte, inclusive, no Código de Defesa do Consumidor (Lei 8.078, de 11.9.90).

    No caso do defeito consistente na falta de isolamento acústico adequado da edificação, destaca-se como de extrema relevância a responsabilidade do construtor ou incorporador, dado que a imperfeição da obra furta aos usuários do imóvel condições mínimas de higiene mental, saúde e segurança.

    Por essa razão, os incorporadores de edifícios e os construtores de estabelecimentos ou de residências vizinhas de notórias fontes de poluição sonora têm obrigação de empregar materiais e sistemas de vedação da entrada do som, inclusive entre apartamentos do mesmo prédio.

    Não é por acaso que, na cidade de São Paulo, a Lei 11.780, de 30.5.95, exige que os proprietários ou incorporadores de novas edificações adotem as providências técnicas para que essas construções protejam os usuários contra a poluição sonora própria do local, sendo obrigatória, para as edificações cujo uso predominante seja habitação em condomínio, a apresentação de laudo técnico do nível de sons e ruídos próprios do local juntamente com os projetos de edificações a serem aprovados pela municipalidade.

    Portanto, longe de ser problema insuperável, com o qual deveriam os usuários de apartamentos em edifícios conviver pacificamente, a falta de adequado isolamento acústico, afigura-se como sério defeito edilício, que, embora não exclua a eventual existência de utilização nociva das propriedades vizinhas, pode, em muitos casos, contribuir para aumento de seus efeitos.

São Paulo, 10 de outubro de 2000

Waldir de Arruda Miranda Carneiro

 

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         Como se sabe, o uso regular do imóvel locado não pode acarretar mais que a deterioração devida à ação do próprio tempo, a exigir serviços de limpeza ou de pintura, no final da locação. Os danos que, eventualmente, excedam estes limites devem ser reparados pelo locatário.
       Aliás, por força do art. 23 da atual Lei do Inquilinato, que repete disposição já constante da antiga lei reguladora das locações imobiliárias, o locatário é obrigado a restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal, bem como realizar a imediata reparação dos danos verificados, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos.
       Observa-se, dessa forma, que é da natureza da locação a obrigação do locatário de restituir o prédio locado no estado em que o recebeu, o que, saliente-se, só é possível se o locatário der ao imóvel o trato que o homem normal dedica à conservação de seus próprios bens.
       No entanto, o que se verifica em muitas locações, tanto residenciais quanto não residenciais, é o total desleixo do locatário para com o imóvel que ocupa.
       Assim, na prática, o locador ao retomar o prédio locado, após o término da locação, na maior parte das vezes, é obrigado a reformá-lo, a fim de colocá-lo, novamente, em condições de ser utilizado, e o que é pior, suportar, durante o período despendido para realização de tais reformas, o prejuízo de não usufruir da renda que o imóvel lhe proporcionaria se estivesse locado.
       Saliente-se, assim, que os prejuízos do locador não ficam restritos tão somente à reparação dos danos causados ao prédio locado, mas também ao não recebimento de aluguéis e encargos da locação pelo período em que o mesmo se encontrar fechado para reparos.
       Entretanto, o que muitos locadores não sabem, é que podem exigir-se do locatário, mesmo após a entrega das chaves, o ressarcimento pelos prejuízos sofridos. A indenização engloba não só a reparação dos danos físicos causados ao imóvel (dano emergente), como também o pagamento dos aluguéis e encargos da locação, durante todo o período que medear a entrega das chaves e o término da realização das obras de reparação (lucro cessante).
       Diga-se, ainda, que se tal reparação só vier a ser obtida judicialmente, o locador receberá sua indenização devidamente corrigida e acrescida dos juros legais.
       Convém alertar, entretanto, que algumas cautelas devem ser tomadas pelo locador para garantir o seu direito ao ressarcimento. Primeiro, o locador o imóvel deve fazer constar do contrato um memorial descritivo do estado em que o entrega ao locatário, preferencialmente com registro fotográfico. Segundo, concomitantemente ao recebimento das chaves do imóvel, por ocasião do término da locação, deve proceder, com o locatário e testemunhas, à vistoria deste, a fim de verificar as irregularidades constantes e apontá-las no recibo de entrega das chaves. Terceiro, não obtendo, em curto espaço de tempo a reparação dos danos causados pelo locatário, ingressar em juízo, o mais rapidamente possível, a fim de evitar o perecimento de seu direito.
       Como se vê, com alguns cuidados bem simples, o locador pode evitar que o pesadelo de uma locação sem sorte se prolongue por mais noites do que aquelas previstas no contrato!

São Paulo, 20 de novembro de 2000

            Eunice Mª Renata de P.P. e Esteves

 

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Em breve!

 

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